Non ricorre inadempimento del promittente venditore se il promissario acquirente è a conoscenza della parziale o totale abusività dell’immobile.
Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato dopo l’entrata in vigore della legge n. 47/1985, infatti, la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della legge trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi, e non per quelli con efficacia obbligatoria come il preliminare di vendita.
Lo ha stabilito la Seconda Sezione Civile della Cassazione, con la sentenza n. 20707 depositata il 4 settembre scorso, precisando che la dichiarazione, o la documentazione, che attesta la regolarità della edificazione, può essere fornita all’atto della stipulazione del contratto traslativo definitivo, o anche in corso di giudizio e prima della pronuncia della sentenza.
Nel caso di specie, a seguito della sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, una promissaria acquirente di un immobile citava in giudizio i promittenti venditori invocando la nullità del preliminare e, in via subordinata, la sua risoluzione.
Le parti promittenti venditrici si erano accollate le spese della domanda di sanatoria, che inoltre era stata presentata tardivamente.
I convenuti eccepivano che l’attrice era consapevole della parziale abusività dell’immobile, e del mancato esaurimento della pratica di condono.
Eccepivano anche la responsabilità dell’attrice per aver realizzato opere abusive – senza autorizzazione – che avevano determinato il sequestro e il procedimento penale, e il mancato pagamento della terza rata del prezzo.
Il Tribunale autorizzava il sequestro giudiziario dell’immobile, e con successiva sentenza escludeva la nullità del preliminare e dichiarava la risoluzione per inadempimento dell’attrice, che proponeva appello, il quale veniva però dichiarato inammissibile a causa della mancata instaurazione del contraddittorio nei confronti di uno dei promittenti venditori rimasto contumace.
Preliminare valido anche se l’immobile è parzialmente abusivo
Cassazione Civile, sez. II, sentenza 04/09/2017 n° 20707